Apakah Ada Pemegang Tanah HPL Tidak Menyetujui Perpanjangan HGB di Atasnya?

Pertanyaan :

Apakah ada contoh kasus di mana pemegang Hak Pengelolaan (HPL) atas tanah tidak menyetujui perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) yang ada sebelumnya di atas tanah HPL tersebut, di mana yang kondisinya saat ini tanah HGB di atas HPL tersebut telah menjadi tanah bersama dari suatu rumah susun/apartemen yang telah banyak dibeli oleh konsumen? Apakah atas setiap permohonan perpanjangan HGB di atas HPL tersebut pasti akan disetujui oleh pemegang HPL? Bagaimana nasib SHMSRS milik para pembeli unit rumah susun/apartemen tersebut apabila perpanjangan sertipikat HGB di atas HPL tersebut tidak disetujui? Terima kasih atas bantuannya.

Jawaban :

Untuk kasus yang anda tanyakan, contohnya ada pada kasus Apartemen Mangga Dua Court (“MDC”). Pada apartemen ini, apartemennya dibangun pada tanah Hak Guna Bangunan (“HGB”) yang berada di atas Hak Pengelolaan (“HPL”). Ini yang kemudian menimbulkan sengketa antara perhimpunan penghuni Apartemen MDC dengan pengembangnya, PT Duta Pertiwi, Tbk (lihat dalam artikel “Saling Sikat di Mangga Dua” dan “Secercah Harapan Bagi Penghuni Apartemen Mangga Dua”).

Di atas HPL memang bisa diberikan hak atas tanah, termasuk HGB. Menurut pasal 3 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya, penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah HPL kepada pihak ketiga oleh pemegang HPL wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang HPL dan pihak ketiga yang antara lain memuat tentang jangka waktu pemberian hak atas tanah tersebut serta kemungkinan untuk memperpanjangnya.

HGB di atas tanah HPL diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang HGB setelah mendapat persetujuan dari pemegang HPL (lihat pasal 26 ayat [3] PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah/”PP 40/1996”). Jadi, untuk perpanjangan/pembaruan HGB tersebut memang harus atas persetujuan pemegang HPL. Akan tetapi, tidak ada jaminan permohonan perpanjangan HGB di atas HPL tersebut pasti akan disetujui oleh pemegang HPL. Jika pemegang HPL tidak memberikan persetujuan, maka jangka HGB tidak diperpanjang/diperbarui. Ini artinya jangka waktu HGB-nya berakhir, dan HGB-nya hapus. Hal ini sesuai dengan pasal 35 ayat (1) huruf a PP 40/1996, yang menyatakan bahwa salah satu alasan hapusnya HGB adalah berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya. Tanah yang bersangkutan kembali ke dalam penguasaan sepenuhnya dari pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan (lihat pasal 36 ayat [2] PP 40/1996).

Mengenai pemegang Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“HMSRS”) yang dibangun di tanah HGB di atas HPL, sepanjang pengetahuan kami belum ada peraturan yang mengatur secara jelas bagaimana status HMSRS-nya jika HGB tersebut habis masa berlakunya. Pakar hukum agraria Boedi Harsono dalam persidangan kasus Apartemen MDC pernah berpendapat bahwa pemilik apartemen masih berhak atas sertifikat yang dimilikinya. Persoalannya adalah apakah perusahaan yang memelihara gedung itu bersedia membayar ganti rugi kepada para pemilik unit apartemen yang memegang sertifikat, apabila nanti terjadi keadaan memaksa (force majeur) atas apartemen tersebut.

Dasar hukum:

1.   Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak  Pakai Atas Tanah

2.  Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya

Penanya: ruhhidayadi

Jawaban oleh: Shanti Rachmadsyah

Sumber: Bung Pokrol